Juridische en financiële uitwerking wonen in de CLT
Om de realisatie van een eerste CLT in de Bijlmer (én in Nederland) te bespoedigen worden hieronder twee ontwikkelmodellen beschreven. Deze modellen zijn in lijn met bestaande juridische en financiële ontwikkelmodellen en bouwen voort op het Amsterdamse beleid. Ze kunnen worden toegepast op nieuwbouwlocaties en transformaties zoals uitponding (verkoop) van bestaand woningcorporatie vastgoed en herbestemming van kantoorpanden.
Grofweg onderscheiden we voor toekomstige bewoners twee modellen van eigenaarschap; een huurvariant waarbij uitgegaan wordt van het wooncoöperatie model, en een variant dat uitgaat van koop via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. In de toekomst komt daar wellicht ook een hybride vorm bij die kopers en huurders onder een gezamenlijk dak mogelijk maakt.
Deze twee vormen volgen de ontwikkelmodellen zoals in Nederland maar ook in Amsterdam al gebruikelijk is voor zelfbouw. Op de website van de gemeente is meer informatie te vinden, inclusief het huidige aanbod van kavels. Zie https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/zelfbouw/
Hieronder leggen we in meer detail uit hoe dit in zijn werk zal gaan.
Huur variant: Wooncoöperatiemodel
Een wooncoöperatie is een verregaande vorm van zelforganisatie waarin bewoners voor het onderhoud en beheer van hun woningen zelf verantwoordelijk zijn, en bewoners als lid van hun eigen wooncoöperatie hun woning huren. Leden vormen samen een coöperatieve vereniging, verwerven als groep een pand (bijvoorbeeld van een woningcorporatie) of een stuk grond om te bebouwen. De vereniging vraagt een hypotheek aan, aangevuld met subsidies, fondsen en andere vormen van financiering. De financiering wordt gebaseerd op de financiële exploitatie met als belangrijke inkomsten de toekomstige huur. Het financieren van wooncoöperaties door (Nederlandse) banken, was erg lastig maar is de laatste jaren gebruikelijker geworden. Banken financieren echter tot 70% van de waarde van het vastgoed. Voor de financiering van het ontwerp en de bouw is de wooncoöperatie verantwoordelijk. In Amsterdam is momenteel een financieringsregeling, in de vorm van een lening voor wooncoöperaties, in ontwikkeling om het financieringsgat tussen hypotheek en eigen bijdrage te dichten.
In Amsterdam wordt stevig ingezet op wooncoöperaties en is door de gemeente de ambitie uitgesproken dat over twintig jaar 10 procent van de woningvoorraad in Amsterdam moet bestaan uit wooncoöperaties. Bij elkaar gaat het om 40.000 woningen.
De komende tijd wordt gewerkt aan een ‘blauwdruk’ voor wooncoöperaties in Amsterdam. Naast ambtelijke ondersteuning, stelt de gemeente financiële middelen en expertise ter beschikking om het ontwikkelen van wooncoöperaties breder toegankelijk te maken. Hierdoor moet het makkelijker worden wooncoöperaties te realiseren, en komen meer kavels beschikbaar voor deze vorm van eigenaarschap. Ook zijn, met name in de ontwikkelbuurten, veel kansen voor het uitponden (verkopen) van voormalige huurwoningen van woningcorporaties, hetgeen kansen biedt om deze sociale voorraad niet zomaar op de vrije markt te laten belanden.
Verbondenheid met de buurt
De oprichting van de wooncoöperatie geschiedt door de CLT Buurtvereniging. De CLT Buurtvereniging monitort de vraag van haar leden en het aanbod van kavels in de buurt. Zodra zich een kans voordoet start het ontwikkelproces met aspirant-bewoners, een groep die later in het proces de coöperatieve vereniging wordt.
In de statuten van de coöperatieve vereniging (wooncoöperatie) wordt vastgelegd dat bij mutatie van woningen nieuwe bewoners worden voorgesteld door de CLT Buurtvereniging. De wooncoöperatie heeft een vetorecht om een voorgestelde bewoner met steekhoudende argumenten af te wijzen.
In de statuten kan ook bepaald worden op welke manier commercieel of maatschappelijk vastgoed ontwikkeld en beheerd dient te worden. Leden van de buurtvereniging kunnen ook lid worden van de wooncoöperatie om zo het buurtbelang direct te vertegenwoordigen.
Koop variant: CPO
Bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) vormen de toekomstige bewoners een CPO-bouwgroep en worden met elkaar de opdrachtgever van de ontwikkeling/bouw van de woningen.
Anders dan de wooncoöperatie variant hiervoor beschreven, worden bij deze variant de individuele appartementsrechten gefinancierd op basis van het inkomen van de betreffende bewoner zoals bij een reguliere hypotheek, en dit kan een uitdaging zijn voor de beoogde doelgroep (lage en middeninkomen). De planfase moet gezamenlijk met eigen gelden gefinancierd worden. Wellicht dat hier in de toekomst, zoals ook in Almere, een plankostenfonds (Rabobank) beschikbaar voor komt.
De door de CLT Buurtvereniging geselecteerde aspirant-bewoners richten voor de ontwikkeling een rechtspersoon op, zoals een CPO-ontwikkelvereniging, die de rol van opdrachtgever in het project speelt. Die vereniging van aspirant-bewoners is in alle fasen van het project beslissingsbevoegd in alle facetten van het ontwikkelproces.
De CPO is gericht op de gezamenlijke realisatie van woningen, de coöperatie of VVE op het eigendom en beheer ervan, en beiden gaan uit van het zelfbeschikkingsrecht van de bewoner. In Amsterdam is al ruime ervaring met deze manier van bouwen door bewoners en het is op grotere en kleinere schaal mogelijk.
Verbondenheid met de buurt
De groep wordt wederom gevormd uit de aspirant-bewoners, die lid zijn van de buurtvereniging op basis van de behoeften en kansen.
Daarnaast wordt in de statuten of reglementen van de VVE en/of kopers coöperatie vastgelegd dat bij verkoop de woningen weer beschikbaar moeten worden gesteld aan de vastgestelde doelgroepen. Dit wordt gedaan middels een terugkoopregeling (zoals koopgarant) De woning komt niet zonder meer op de vrije markt, maar wordt eerst voor een gemaximeerde prijs aangeboden aan aspirant-bewoners die zijn aangewezen door de buurtvereniging. Hiermee borgt de CLT het toewijzingsbeleid en antispeculatie in de opzet. Tevens kunnen additionele uitgangspunten en principes omtrent gemeenschappelijke ruimtes of buurt-faciliteiten opgenomen worden in de statuten.
Betaalbaarheid
Het juridisch waarborgen van het sociale en 'commons' karakter van CLT; bijvoorbeeld door het vastleggen van inkomensgrenzen, doelgroepen, en de blijvende betaalbaarheid, stimuleert gemeenten om gronden en gebouwen met korting en of gunstigere erfpacht prijzen aan te bieden in (zelfbouw) tenders.
Ook bij het verwerven van woningen vanuit de sociale woningvoorraad, door het uitponden van woningbouwcorporatie-bezit, kan de CLT door haar sociale karakter woningen onder marktprijs verwerven. Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) en/of sociale koop biedt wettelijke handvatten hiervoor.
Er zijn nog geen prijzen vastgesteld voor wat woningen zouden gaan kosten, omdat dit sterk afhankelijk is van de gekozen bouwmethode, kavelprijzen en het ontwerp. De ambitie is om de woningen te ontwikkelen op betaalbaarheid, kijkend naar de totale woonlasten, en hiermee in ieder geval voor huurwoningen onder de sociale huurgrens uit te komen en bij koopwoningen onder de kostengrens te blijven van de nationale hypotheek garantie (NHG).
De betaalbaarheid wordt verder gunstig beïnvloed door het in eigen beheer ontwikkelen, het bouwen naar behoeften, minimale winsten in de bouwkolom, en het onderhoud in zelfbeheer.
Individuele bewoners kunnen, als ze daarvoor in aanmerking komen, gebruik maken van huursubsidie (bij wooncoöperatie voor lage inkomens) of hypotheekrenteaftrek (in geval van koopwoningen).
Zowel bij de huur als de koop variant, zorgen deze constructies voor kapitaalopbouw enerzijds door hypotheekaflossing of anderzijds door bij de wooncoöperatie door lage lasten in combinatie met eventueel een solidariteitsfonds.
Het concept van in gezamenlijk beheer houden van woningen leent zich ook voor het financieren van verduurzaming en hierbij horende lagere woonlasten. Naast gezamenlijke inkoop en beheer van duurzaam vastgoed met lage energieprestatiecoëfficiënt, kan dezelfde collectieve benadering worden toegepast op inkoop en beheer van benodigde materialen, objecten, en systemen met als uitgangspunt waardebehoud (= circulair bouwen). Dit wordt verder toegelicht onder de aanbevelingen.
Lees verder:
